• 多年后,90平小三房会不会不好卖?

    来源:青州新闻网     时间: 2020-12-21 15:20:21     


    现在市面上小三房这么多,五年、十年后会不会不好卖?

    首先,我们需要定 义一下,什么是小三房?

    房间数量肯定是3个,但整个户型是紧凑型的,而不是舒适型的,根据这个概念,我们把小三房的面积段界定在: 85-95平的三房户型。

    小三房真的太多了?

    小三房多不多,得和它的竞争对手相比,而同等面积段下,小三房最大的竞争对手就是大两房了。

    那么,我们来看看, 究竟是小三房多还是大两房多?

    根据链家的挂牌数据来看,从2012年到2020年,市面上挂牌的85-95平的三房户型为2510套,而这个面积段的两房则高达7809套。

    同等面积段下,三房户型是两房的32%,这个比例真的不多。

    那么新房呢?现在的供应量是什么状态?

    目前市面上小3房户型现在已经几乎成了,上海每一个楼盘的主力户型,大两房还是相对较少的。

    这是7090的土地政策和贷款政策双重约束下的结果:

    2006年,上海颁布了7090政策,自此以后,上海的新房供应的主力户型集中在90平以下,受制于土地政策,房企不再像过去,可以肆无忌怛造豪宅,多数房企只能做中小户型。

    而后来二套置业成本的抬升,导致更多的人,想要在买第一套房子的时候,更倾向于一步到位,也就是总价和面积段不变的情况下,拥有更多的房间。

    为了迎合市场,比起过去的舒适大两房,房企们开始集中火力,做紧凑小三房,也造就了今天的新房市场的供应结果。

    但目前而言,无论是在郊区,还是市区,房屋的供应量还是以二手房为主,因此目前小三房的数量其实没有大两房多。

    未来5年内,买小三房的人多,还是大两房的人多?

    首先可以确定的一个大前提是, 在上海,买中小户型的购房者仍然是主流。

    就拿上个月的二手房成交数据来说,上个月二手房成交主力总价段普遍小于400万,占总房源套数的74%;

    而户型面积段上,50-90平仍然是目前的主力户型,成交套数占总房源的50.7%。

    所以,无论是小三房还是大两房,75-95平的户型面积段,都是目前购房的主流面积段。

    第二个问题来了, 未来买小三房的人多,还是大两房的人多?

    虽然在同一个总价段里,但其实是两类购房者的需求,小三房的购房者的基本需求是住得下;

    而大两房的购房者,在明明可以选择小三房的情况下,选择了大两房,他们的住房需求是住的好。

    总的来说,小三房的购房者更多。

    对很多人来说,并不是当下一定需要三个房间,而是在现在首套三成,二套七成的贷款政策下,二套置业成本是首套的一倍,很多人担心未来置换不起,所以尽量买到小三房,万一以后生一胎,二胎,都不用特别担心。

    也就是说,小三房是很多人心里的一道底线。

    而大两房的购房者则相对小众,这类人分三种,一类是丁克家庭,一类是空巢家庭,还有一类是打算生一胎的小夫妻,以后有情况打算再置换。

    因此,小三房的购房者是比大两房更多的。

    未来5-10年,小三房有没有可能被取代?

    在75-95平内做三房,已经是户型空间的极致,在保证三房的前提下,想要住的舒适,唯一的可能性就是换成120平大三房。

    但对于在上海置业的年轻人来说,一步到位的压力还是比较大的,因此小三房成了大多人的选择。

    而户型上,下一步的更新迭代,除非可以做到室内没有承重墙,自己随意DIY,自己需要几个房间就做几个房间,那时候,被淘汰的也不仅仅是小三房,而是颠覆的旧的户型体系。

    从技术的角度已经可以做到这样的水平,但是对于房企而言,这样做的造价太高,可推广性太低。

    而且,目前房企比拼的是规模,不是产品,也没有动力对产品更新迭代。

    因此小三房在未来5-10年,是不会被更新的产品取代的。

    同样是三房,怎么选择更明智?

    在市区,开发饱和,地皮稀缺,新房本就风毛菱角,更何况还是小三房产品,如果有这样的产品,我们要担心的是抢得到抢不到的问题。

    而在郊区,遍地是小三房的情况下,如果想要买一套流通性好的小三房,那么建议,地铁旁,低总价,户型设计上,没有太大的硬伤即可。

    编辑:董欣
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